2024國家總稽查司第二系列報告|37份分層地契審批逾365天 隆土地局佔35份

報告中提及，聯邦土地與礦務局在今年3月20日的回函中表示，該局目前正研究分層地契的申請期限，其中涉及分層計劃證書（CPSP）、建築分割及分層地契註冊的審批事宜，預料會在今年底完成。

隆土地局：審查與圖測需手動處理致延誤

吉隆坡土地局反映，每年涉及逾500個單位的分層地契申請數量龐大，加之審查工作和圖測附件目前仍需手動處理，且建築物圖測規劃與分層計劃證書不一致，都是導致分層地契審批工作延誤的原因。

“為改善問題，吉隆坡土地局與大馬測量與圖測局吉隆坡分局已自去年9月7日起，整合了雙方的線上檔案系統，而土地局也建議按照目前的申請進行審查。作為改進措施，從2022年開始，吉隆坡土地局已直接拒絕有問題的申請，不再給予有條件批准，並確保每一份申請都完整有序。

“建築分割的申請考慮文件也以電子方式分發，以獲取意見，並將申批期限從30天縮短至14天。”

因此，總稽查司認為，聯邦直轄區處理分層地契申請的100天期限，目前並不適用，因為各局所收到的申請，大多都是涉及擁有超過150個單位的分層建築。

3049項目中
419未獲得分層地契

總稽查司報告顯示，聯邦直轄區內共3049個房屋項目中，有多達1673個（54.9%）已擁有管理層，僅有9個（0.3%）還未成立管理層；而在吉隆坡及布城卻還有1367個（44.8%）因沒有列入建築委員的資料庫中，而無法確認狀態。

報告指出，擁有分層地契及管理機構的房屋項目共有1567個，其中有1111個（70.9%）是由管理機構所管理，即有253個（16.1%）是由聯合管理機構（JMB）管理，以及155個（9.9%）是由發展商所管理。

報告提到，根據聯邦直轄區土地與礦物局的記錄，截至2022年12月31日為止，聯邦直轄區內一共有3049個分層房屋項目，其中有419個（13.7%）是還未獲得分層地契（Hakmilik Strata）。

報告指出，分層建築的執法及監管是由州當局（PBN）及地方政府（PBT）所管轄，而在2013年分層管理法令（757法令）第4條文下，州當局需委任建築專員（Pesuruhjaya Bangunan）以履行757法令所定條文。

報告中提及，這次的稽查是為了評估聯邦直轄區分層建築是否獲得高效及有效的管理，以確保購屋者順利完成空屋移交及發出分層地契，主要涉及的是2020年至2022年期間的管理工作及表現。

其中，吉隆坡一共有216份分層地契的申請，當中的151份申請未能在100天內完成。

eCOB系統未被善用
建築物專員以人手記錄數據

總稽查司報告也發現，作為資料記錄的一站式網站“eCOB系統”並未被善用，包括缺乏區內分層建築管理機構的完整資料，如召開常年大會的日期、財務報告日期及最新的管理委員會名單，尤其吉隆坡的建築物專員不曾使用該系統，而是以人手方式記錄資料。

報告指出，這項系統是由房地部耗資75萬令吉，於2019年8月8日開發。

根據房地部分別在2023年10月12日、12月7日，以及今年4月1日的回應，數個原因造成eCOB系統的不實用，其中包括以手動更新數據，以及部分建築物專員使用各自與與eCOB系統不同的系統，同時也認為無需在兩個不同的系統記錄相同的資料與數據。

無論如何，國家房屋局每年還是會接獲各建築專員提交年度的實體報告。

該局已於2023年12月18日與涉及地方政府對此進行商討，並同意將各自系統的資料與eCOB系統進行整合，其中有9個建築物專員會人手方式將資料輸入系統。

房地部無法對各分層建築管理協調

此外，報告也指出，吉隆坡市政局的建築物專員正開發“吉隆坡建築專員管理系統”，會與土地局的e-Land系統融合及共享資料，如分層地契登記的記錄、狀態等，並已於2023年1月30日召開一次會議。

市政局也在總稽查司的警告下，更新了業主資料（master list）記錄，同時也在2023年7月10日及13日對涉及業主發出提醒信；隆建築專員更是為29個沒有管理層的房屋項目委任管理中介，並由5個是成功自組了管理層。

總稽查司也認為，由於eCOB系統完全沒更新及被充分應用，以致於房地部無法藉此系統有效地對各建築專員所管理的分層建築管理進行協調。

此外，在建築物專員方面，因為所保存的人手記錄不完整，導致無法有限地對各管理層進行監管。

3單位無法協調
致空置所有權政策無效果

總稽查司報告揭露，儘管內閣在2010年已通過同步發放“空置所有權（Pemilikan Kosong）及分層地契”政策，惟截至2022年杪，仍有多達419個分層建築（13.7%），即涉及5萬8119個單位業主未獲得分層地契，儘管當局在這之前已經發出空置所有權。

報告說，總稽查司獲悉，房地部及土地局已修訂現有法案，允許同時頒發空置所有權和分層地契，惟參與發放分層地契的單位，即房地部、土地局和地方政府間並沒有協調，所以政策無法起到效果。

同時，報告強調，房地部在發出分層地契前，批准發放空置所有權，或將導致發展商延遲或不提呈分層地契申請，甚至影響產業轉讓、地抵押貸款和傳承，以及買家面臨房價上漲而導致產業轉讓成本增加的風險。

3850萬撥款翻修巴剎
目標群體無法受惠

報告也揭露，首相署經濟策劃組在2020年3月16日發放的2020年振興經濟配套中，撥出一筆款項給聯邦直轄區部，作為維護中低價住宅區的基設費用。

“不過，吉隆坡市政局卻將所獲得的3850萬令吉，用於轄內巴剎和小販中心的維護與翻修工程，導致真正的目標群體無法受惠。”

報告表示，該局也在調查中發現，共有9座建在政府地段上，且被歸類為特殊建築或舊建築的分層建築，仍未獲得分層地契，以致難以轉讓、抵押或傳承。

“吉隆坡市政局並沒有召開特別會議，來監督和討論上述分層地契申請相關的問題。”

指設施與服務不成對比
66%居民不滿管理費收費

總稽查司報告顯示，有70%的吉隆坡分層住宅居民滿意現有居所的舒適度，惟也有多達66%居民不滿管理費收費率，因費用過高，而所提供的設施與服務不成對比。

總稽查司認為，不善於管理投訴會導致建築物專員無法監控最新狀態及解決情況，且如果投訴沒有獲得解決，將影響居民的舒適度和安全。

另一方面，總稽查司報告也顯示，吉隆坡共有125家發展商提呈25號表格（發展商有意移交空置的通知），但其中有17.6%或22家發展商並沒有繳付抵押金來修復共同財產的缺陷。

“鑑於有關資料沒有受到吉隆坡建築物專員的監控，導致稽查司無法確定已經移交空置的發展項目的實際數量。不過，根據吉隆坡市政局建築物控制組的資料，截至審查日期，自757法令實施以來，共有350個發展項目獲得完工及合格證書（CCC） 。”