律師開講 | 劉以柔·借名買房 如何保護自己

借名買房，是指購房人以他人名義購買房屋的行為，即“借名人”（房屋實際出資人）與“出名人”（有購房資格的人）相約定，“借名人”負責出資，房屋先登記在“出名人”名下，過段時日再將房屋轉移到“借名人”名下。

我國房屋所有權的轉移需要通過登記完成，因此借名買房時，“借名人”通常會將房屋登記在信任的親朋好友名下。若日後房屋被順利過戶到“借名人”名下，則不會產生糾紛。但如果“出名人”拒絕轉移房屋所有權，“借名人”的權利就會受到損害，糾紛因此產生。

借名買房雖然可使本不具有購房資格的人達成買房目的，但存在諸多法律風險。為防止“竹籃打水一場空”，現對“借名人”提出一些可行性建議，以規避借名買房的法律風險。

（一）選擇資信良好的“出名人”

為避免“出名人”陷入訴訟而導致“借名人”出資購買的房屋被查封或執行，在選擇“出名人”時應多方瞭解、悉心調查。

（二）簽訂書面的借名買房合同

為保證“借名人”取得房屋所有權，也為避免質證階段的麻煩，儘可能地簽訂書面合同。如暫時只能達成口頭協議，也應邀請無利害關係的第三人作為見證人，並儘量保留完整且清晰的錄音證據，待條件成熟時第一時間簽訂書面協議，並在公證處進行公證。

（三）在合同中明確違約責任

為防止“出名人”怠於履行合同，可在書面合同中設立“違約責任”和“合同解除”章節，具體包括幾個方面：一是約定登記障礙消除後，“出名人”有義務及時配合“借名人”完成房屋過戶等手續；二是“出名人”因任何原因違反約定，都應支付高昂違約金，同時註明約定違約金的支付方式和支付期限；三是約定如果發生“出名人”擅自處理房屋（含轉讓所有權、設立抵押權等）、因“出名人”的原因導致房屋被查封或執行、在具備過戶條件的情況下拒不協助辦理過戶手續等情況下，“借名人”有權解除合同，並有權請求“出名人”承擔違約責任。