律师开讲 | 刘以柔·借名买房 如何保护自己

借名买房，是指购房人以他人名义购买房屋的行为，即“借名人”（房屋实际出资人）与“出名人”（有购房资格的人）相约定，“借名人”负责出资，房屋先登记在“出名人”名下，过段时日再将房屋转移到“借名人”名下。

我国房屋所有权的转移需要通过登记完成，因此借名买房时，“借名人”通常会将房屋登记在信任的亲朋好友名下。若日后房屋被顺利过户到“借名人”名下，则不会产生纠纷。但如果“出名人”拒绝转移房屋所有权，“借名人”的权利就会受到损害，纠纷因此产生。

借名买房虽然可使本不具有购房资格的人达成买房目的，但存在诸多法律风险。为防止“竹篮打水一场空”，现对“借名人”提出一些可行性建议，以规避借名买房的法律风险。

（一）选择资信良好的“出名人”

为避免“出名人”陷入诉讼而导致“借名人”出资购买的房屋被查封或执行，在选择“出名人”时应多方了解、悉心调查。

（二）签订书面的借名买房合同

为保证“借名人”取得房屋所有权，也为避免质证阶段的麻烦，尽可能地签订书面合同。如暂时只能达成口头协议，也应邀请无利害关系的第三人作为见证人，并尽量保留完整且清晰的录音证据，待条件成熟时第一时间签订书面协议，并在公证处进行公证。

（三）在合同中明确违约责任

为防止“出名人”怠于履行合同，可在书面合同中设立“违约责任”和“合同解除”章节，具体包括几个方面：一是约定登记障碍消除后，“出名人”有义务及时配合“借名人”完成房屋过户等手续；二是“出名人”因任何原因违反约定，都应支付高昂违约金，同时注明约定违约金的支付方式和支付期限；三是约定如果发生“出名人”擅自处理房屋（含转让所有权、设立抵押权等）、因“出名人”的原因导致房屋被查封或执行、在具备过户条件的情况下拒不协助办理过户手续等情况下，“借名人”有权解除合同，并有权请求“出名人”承担违约责任。