发布: 6:20pm 30/08/2021

律师开讲

拍卖房屋

律师开讲：刘以柔律师

虽说“便宜没好货”，但拍卖房子这种“笋盘”，具有一定的性价比，很多人往往认为只要拍下后就可以“高枕无忧”，但从目前实践来看，“拍卖房”也是具有较大购买风险的。

所谓拍卖房，其从法律意义上讲是指当欠债者（业主）无力履行银行贷款合约清偿债务时，而被债权人（银行）经由司法程序确认后向法院申请强制执行，从而将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债款。

由于“拍卖房”一般在拍卖过程中往往会设置一个较低的起拍价，因此“拍卖房”在市场上受到了购房人和投资者的青睐。

法律风险（一）：税费问题
买家一定要搞清楚转名手续时时需要承担的费用。拍卖房转让过程中，一般有可能涉及的相关费用为地税、门牌税、管理费、水电费及排污费等。
如屋主涉及恶意拖欠上述管理费用等情况，买家需要负担的费用较多。如若在拍卖前没有对这些费用进行详细的调查，购房者往往会在成交后缴纳大量的税费，进而导致购买“拍卖房”所支付的成本提高。

法律风险（二）：“拍卖房”自身存在的瑕疵的问题
由于“拍卖房”是强制执行的产物，因此该房屋往往存在着不少瑕疵，具体可以分为以下几个方面，第一，房屋涉及担保、抵押；第二，房屋涉及的租赁；第三，房屋本身的质量瑕疵。

法律风险（三）：居住人拒绝搬离
如果原本住在拍卖房屋且拒绝搬离，购房人是否无能为力？房屋清退是最终实现“拍卖房屋”价值的关键，对于房屋内无实际居住人的房屋，往往不涉及清退问题。
很多情况下因没有现场看房，所以往往无法核实房产有人居住问题，只能在成交后才能对房屋内的实际情况进行鉴证和请退。
据此，若成交后存在原房屋使用人不能及时进行请退的情况，则买受人需要向法院申请“强制执行清退”的法令，大大增加购房人的实际成本。

因此在购买拍卖房屋前，务必注意以下重点：-

1.看房屋的性质
仔细查看拍卖广告和细节，一般是评估报告、房屋地契信息，明确房屋的性质，是居家屋还是店屋，是住宅，还是办公用途？

2.看看有无人居住
准备入手的房子有没有人住，住的是屋主本身还是租户？如果是租户居住，租期到何时？租金交到何时？

3. 检查有无欠费。
建议买家前往物业管理公司询问清楚房屋的现状，是否有无拖欠管理费、水电费，这些都是竞拍的成本。

目前，为避免引发争议，一般我们看到的拍卖房子合约常常会注明“您所得标的房屋所欠的物业费、水电费等皆由得标者承担”。

“拍卖房”是目前房地产交易中的热门话题，很多买家、投资者往往由于其地理位置优越、拍卖价款低而将其视为购房、投资首选。

实在喜欢，不忍错过的，上述列出的风险和重点，请您问得越清晰越好，因为它直接影响后续的入住。

仔细阅读拍卖细节，对于拍卖合约上没有列明的，一定要拍卖官询问清楚，如不清晰，慎入。希望能够提醒读者，慧眼识珠购买到称心如意的“拍卖房屋”。

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