报道/摄影:李景志

(加影15日讯)最近蕉赖鸿贸商城和蕉赖皇冠城第9区商业区出现店铺“停业潮”,不少小本生意租客无法承受高昂租金压力,在租约届满后选择退场;而餐饮业是这波倒闭潮重灾区,这种情况在华人农历新年过后更严峻。
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根据《大都会》社区报记者查悉,除了消费降级和竞争加剧,主要杀伤力是面对财大气粗品牌连锁店或财力强劲商家抬高租金所致。这些出手阔绰的商家不乏中国人,他们愿意付出比现有高于至少30至40%以上的租金抢租,以进驻华裔居多的商业区。
据了解,加影有3个被视为商业旺区,包括蕉赖鸿贸商城、蕉赖皇冠城第9区商业区及双溪龙镇第一区商业区,这些华裔人口集中的商业区,商铺租金在过去两年里已大幅调整。随着越来越多海外商家进军,租店需求殷切之下,租金在今年里持续推高。

优大分校一带店铺“大洗牌”
最靠近双溪龙优大分校的店铺,近年里的店面“大洗牌”,不少中国餐饮业进驻,学生成了主要消费对像。这些食肆暂时未见“水土不服”问题,但是租金今非昔比,底层店铺月租也调高到8000令吉。
出现“停业潮”的地区以蕉赖鸿贸商城和蕉赖皇冠城第9区商业区最多,蕉赖皇冠城第9区商业区过去一间店面的月租平均是5000令吉;可现在是从7000令吉起跳,角落商店租金更飙升至1万5000令吉以上,租金走势凌厉。该区和蕉赖鸿贸商城的店铺租金非常接近,很多退场的租客无法承担高额租金,唯有搬去其他地方或直接停业。
据了解,蕉赖鸿贸商城的底层店铺,新租金升幅大,有一家食肆因业主把租金调高1万令吉,业者拒续租而搬去对面118商业中心,租下3层楼只需1万1000令吉,与旧店面的实用率和租金偏差太大。
由于租金被炒高,上述商业区不少租约未到期的租客收到业主通知,被提议提前解除租约或更新租金合约。若租客不接受调整的新租金,而且也不愿在租约未满前搬走,业主会在租约届满要求租客速速搬走。
记者走访有关商业区以了解租金情况,受访商家不约而同地认为,业主提高租金是导致租客被迫选择结业,因业主不担心租不出去,太多海外人士来到华裔集中的商业区做生意,甘愿提高租金抢租,造成大多数本地租客被高昂租金击倒。

一些店铺租金偏离市场
他们说,本地租客在租金的压力下显得艰辛和无奈,而且商业区出现很多如中国餐饮业进驻,变成热门商业区。业主看准这批有经济能力背景的商家,抬高租金是在所难免,因此一些店铺租金已偏离市场。
“这些商业区因为华裔人口居多,吸引有财力的海外商家进来。业主不会和钱斗气,只是这种现象把不少本地租客打倒;像蕉赖鸿贸商城的租金,中间店铺月租已涨到9000至1万令吉,与两年前5000至7000令吉租金,相差太大。试问,小本经营的租客如何负担?”
“被迫退场的租客不是不想继续留在原地经营,只不过高昂租金不是所有租客可以承受。以一间食肆为例,租金、员工、水电费及食材等成本,一个月起码要2万令吉开支;若是一家面店,每个月要卖出多少碗面才能实现正常盈利。”
他们说,雪隆区的商业区店铺租客的流动性大是普遍现象,有些经营不够一年就结业了。只是随着租金看涨,间接影响消费者面对百物上涨问题,继而生活备感压力,消费力和经济条件都减弱。
他们表示,商家用高租金抢租手法,业主不会抗拒,只要看上某一间店铺,会不惜工本付出更多租金;即使业主和其他租客谈妥租约,半路杀出程咬金,业主还是选择租给出得起高昂租金的租客。
“这里的商业区有不少本地租客是自己创业,遇到财力强劲的商家,无论租金和人力成本已处于劣势。只有生意稳定的本地租客,才可以持续经营。”

张晓璋:恶性循环
地产中介张晓璋对记者说,商业区租金过于高涨是“不健康”现象。对于个人经营生意且规模不大的租客是难以生存。
“尤其是品牌连锁店的进驻抢占市场,不只是直接影响店铺市价飙升,租金同样水涨船高。”
他指出,很多民众误会是地产中介炒高租金,其实业主放租时是会打听租金行情。例如,蕉赖皇冠城第9区商业区和双溪龙镇商业区,当业主知道租金走势,会选择租给可以支付高租金的新租客,价高者得。
他不否认,上述商业区的租金走势已失控。按照市场,一间店面租金平均介于5000至6000令吉。可现在飙升40%以上,偏离市场太多,对于拿着旧租约的租客,是无法接受的。
“当店铺租金越高,租客把商品售价调高,结果百物腾贵,而消费人生活成本上升。最后消费能力下降,付出高昂租金的租客也受影响。”
“事实上,有一些新食肆未了解商业区的消费环境,用高租金抢到合心水的店铺,其实风险很大。”
“我本身也是受到租金影响的‘受害者’,在蕉赖皇冠城租赁店面楼上的办公楼单位,租金也提高了,唯有搬去另一栋办公楼。”
他补充,如今,商业区店铺租金涨幅太高,他不认为在2026年会再上升。
“若不断地推高租金,只会是恶性循环。”




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