2024国家总稽查司第二系列报告|37份分层地契审批逾365天 隆土地局占35份

报告中提及，联邦土地与矿务局在今年3月20日的回函中表示，该局目前正研究分层地契的申请期限，其中涉及分层计划证书（CPSP）、建筑分割及分层地契注册的审批事宜，预料会在今年底完成。

隆土地局：审查与图测需手动处理致延误

吉隆坡土地局反映，每年涉及逾500个单位的分层地契申请数量庞大，加之审查工作和图测附件目前仍需手动处理，且建筑物图测规划与分层计划证书不一致，都是导致分层地契审批工作延误的原因。

“为改善问题，吉隆坡土地局与大马测量与图测局吉隆坡分局已自去年9月7日起，整合了双方的线上档案系统，而土地局也建议按照目前的申请进行审查。作为改进措施，从2022年开始，吉隆坡土地局已直接拒绝有问题的申请，不再给予有条件批准，并确保每一份申请都完整有序。

“建筑分割的申请考虑文件也以电子方式分发，以获取意见，并将申批期限从30天缩短至14天。”

因此，总稽查司认为，联邦直辖区处理分层地契申请的100天期限，目前并不适用，因为各局所收到的申请，大多都是涉及拥有超过150个单位的分层建筑。

3049项目中
419未获得分层地契

总稽查司报告显示，联邦直辖区内共3049个房屋项目中，有多达1673个（54.9%）已拥有管理层，仅有9个（0.3%）还未成立管理层；而在吉隆坡及布城却还有1367个（44.8%）因没有列入建筑委员的资料库中，而无法确认状态。

报告指出，拥有分层地契及管理机构的房屋项目共有1567个，其中有1111个（70.9%）是由管理机构所管理，即有253个（16.1%）是由联合管理机构（JMB）管理，以及155个（9.9%）是由发展商所管理。

报告提到，根据联邦直辖区土地与矿物局的记录，截至2022年12月31日为止，联邦直辖区内一共有3049个分层房屋项目，其中有419个（13.7%）是还未获得分层地契（Hakmilik Strata）。

报告指出，分层建筑的执法及监管是由州当局（PBN）及地方政府（PBT）所管辖，而在2013年分层管理法令（757法令）第4条文下，州当局需委任建筑专员（Pesuruhjaya Bangunan）以履行757法令所定条文。

报告中提及，这次的稽查是为了评估联邦直辖区分层建筑是否获得高效及有效的管理，以确保购屋者顺利完成空屋移交及发出分层地契，主要涉及的是2020年至2022年期间的管理工作及表现。

其中，吉隆坡一共有216份分层地契的申请，当中的151份申请未能在100天内完成。

eCOB系统未被善用
建筑物专员以人手记录数据

总稽查司报告也发现，作为资料记录的一站式网站“eCOB系统”并未被善用，包括缺乏区内分层建筑管理机构的完整资料，如召开常年大会的日期、财务报告日期及最新的管理委员会名单，尤其吉隆坡的建筑物专员不曾使用该系统，而是以人手方式记录资料。

报告指出，这项系统是由房地部耗资75万令吉，于2019年8月8日开发。

根据房地部分别在2023年10月12日、12月7日，以及今年4月1日的回应，数个原因造成eCOB系统的不实用，其中包括以手动更新数据，以及部分建筑物专员使用各自与与eCOB系统不同的系统，同时也认为无需在两个不同的系统记录相同的资料与数据。

无论如何，国家房屋局每年还是会接获各建筑专员提交年度的实体报告。

该局已于2023年12月18日与涉及地方政府对此进行商讨，并同意将各自系统的资料与eCOB系统进行整合，其中有9个建筑物专员会人手方式将资料输入系统。

房地部无法对各分层建筑管理协调

此外，报告也指出，吉隆坡市政局的建筑物专员正开发“吉隆坡建筑专员管理系统”，会与土地局的e-Land系统融合及共享资料，如分层地契登记的记录、状态等，并已于2023年1月30日召开一次会议。

市政局也在总稽查司的警告下，更新了业主资料（master list）记录，同时也在2023年7月10日及13日对涉及业主发出提醒信；隆建筑专员更是为29个没有管理层的房屋项目委任管理中介，并由5个是成功自组了管理层。

总稽查司也认为，由于eCOB系统完全没更新及被充分应用，以致于房地部无法借此系统有效地对各建筑专员所管理的分层建筑管理进行协调。

此外，在建筑物专员方面，因为所保存的人手记录不完整，导致无法有限地对各管理层进行监管。

3单位无法协调
致空置所有权政策无效果

总稽查司报告揭露，尽管内阁在2010年已通过同步发放“空置所有权（Pemilikan Kosong）及分层地契”政策，惟截至2022年杪，仍有多达419个分层建筑（13.7%），即涉及5万8119个单位业主未获得分层地契，尽管当局在这之前已经发出空置所有权。

报告说，总稽查司获悉，房地部及土地局已修订现有法案，允许同时颁发空置所有权和分层地契，惟参与发放分层地契的单位，即房地部、土地局和地方政府间并没有协调，所以政策无法起到效果。

同时，报告强调，房地部在发出分层地契前，批准发放空置所有权，或将导致发展商延迟或不提呈分层地契申请，甚至影响产业转让、地抵押贷款和传承，以及买家面临房价上涨而导致产业转让成本增加的风险。

3850万拨款翻修巴刹
目标群体无法受惠

报告也揭露，首相署经济策划组在2020年3月16日发放的2020年振兴经济配套中，拨出一笔款项给联邦直辖区部，作为维护中低价住宅区的基设费用。

“不过，吉隆坡市政局却将所获得的3850万令吉，用于辖内巴刹和小贩中心的维护与翻修工程，导致真正的目标群体无法受惠。”

报告表示，该局也在调查中发现，共有9座建在政府地段上，且被归类为特殊建筑或旧建筑的分层建筑，仍未获得分层地契，以致难以转让、抵押或传承。

“吉隆坡市政局并没有召开特别会议，来监督和讨论上述分层地契申请相关的问题。”

指设施与服务不成对比
66%居民不满管理费收费

总稽查司报告显示，有70%的吉隆坡分层住宅居民满意现有居所的舒适度，惟也有多达66%居民不满管理费收费率，因费用过高，而所提供的设施与服务不成对比。

总稽查司认为，不善于管理投诉会导致建筑物专员无法监控最新状态及解决情况，且如果投诉没有获得解决，将影响居民的舒适度和安全。

另一方面，总稽查司报告也显示，吉隆坡共有125家发展商提呈25号表格（发展商有意移交空置的通知），但其中有17.6%或22家发展商并没有缴付抵押金来修复共同财产的缺陷。

“鉴于有关资料没有受到吉隆坡建筑物专员的监控，导致稽查司无法确定已经移交空置的发展项目的实际数量。不过，根据吉隆坡市政局建筑物控制组的资料，截至审查日期，自757法令实施以来，共有350个发展项目获得完工及合格证书（CCC） 。”