律师开讲 | 陈重理和陈丽春·房东与租户的纠纷
我时常会碰到以下的疑问，那就是“有没有所谓的‘标准合约’？”“租户在租约终止后拒绝搬迁，怎么办？”“房东能切断房子的水电吗?”今天就来浅谈（1）租约的重要性、（2）签约前该注意的事项及（3）签约后，房东与租户常见的纠纷及处理方案。
（1）租约的重要性
什么是租约？
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租约（Tenancy Agreement）指的是房东和租户之间的租凭协议。一般上租约期限都不会超过3年。截至目前，大马没有一个特定的法律规范租约模本。这意味着房东与租户之间可以自由协议后，签署双方谈好内容后的租约。
因此，如果不具备一定的租约法律风险意识，租约的内容如果有疏漏或矛盾点，都容易导致纠纷的产生。比如说在什么情况下任何一方可以提前终止租约，那双方就须依据合约中的终止租约条款（termination clause），便是一个常见的法律问题。
（2）签约前该注意的事项
在出租房子/租房子前需要考量什么？如果你是房东，首先，制定一份结构良好，清晰的租约能避免或降低房东与租户之间的争议，从而降低或减少纠纷。
房东最头疼的问题是租户没有按时支付租金，或租户在租约终止后拒绝搬迁。倘若要保障房东的权益，那房东就要在书面合约里下功夫。比如说在合约里,房东可列明：1）若租户未按时支付租金，租户必须缴付利息；2）若租户提早解约，房东有权没收抵押金，及要求租客支付赔偿金；3）若租户逾期逗留，租户须赔偿房东从租约期满到搬离房子期间的双倍租金（double rental）。
如果您是租户，那在签署任何的租约前，应当仔细阅读合约中的各项条款及细节，以保护自己的权益，尤其是：1）讨论退还押金的条件，2）是否能提早解约，提早解约的后果及3）转租屋子等等。
租户也应在租用前，彻底检查房子，如房子有任何损坏，应通知房东，避免房东往后把这损坏怪罪于租户，及扣除抵押金。
（3）租户拖欠租金/在租约终止后，拒绝搬迁
如果租户拖欠租金，可合约期限还没到期，那房东该怎么做？
■法院财产扣押令
如果房东的主要目的是得到金钱补偿，房东可向法院申请扣押租户的财产（Distress Action)。房东可单方面向法院申请财产扣押令，要求最多12个月的租金。这单方面的申请（Ex Parte Application）是避免租户事先得知，并偷偷转移租户的财产。
在法院发出财产扣押令状后，法庭执行人有权没收租户在该房子内的任何可移动财产（例如租户的家具和值钱物品）。租户必须在法庭期限内缴清拖欠的租金，否则其没收的财产将被拍卖出售。拍卖出售所得的钱将先支付给法庭执行人员，然后再作为租金支付给房东。
■法院驱逐令
如果租户在扣押令状后，还是继续拒绝腾出房子，那房东不可自行驱逐租户，因为根据1950年特别救济法（Specific Relief Act 1950），房东不得在没有法院庭令下驱逐租户。我国有法律的案例是房东若强行闯入房屋并更换锁，租户有权起诉房东非法侵入。
因此，作为房东，如果租户拒绝搬迁，就必须遵守法律程序，聘请律师终止租约并给与租户驱逐通知。若租户继续拒绝搬出房子，房东可向法院申请驱逐令。在法院发出驱逐令后，房东可以利用该令状收回其对该房子的所有权。
总括来说，对于房东，在确认租约之前，请确保彻底筛选租户，以避免以上所述的噩梦。切记千万不能在无法院庭令下自行更换房锁或闯屋。对于租户，在签约前，请确保你了解其内容，如果对条款有任何疑问，请与房东协商。
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